Sunday, April 16, 2017

انخفاض نشاط بناء المساكن الجديدة في الأردن: مخزون ينفذ ام ازمة سكن؟

بحسب الأرقام الرسمية الصادرة عن دائرة الإحصاءات العامة, ارتفع عدد المباني السكنية المرخصة عام 2016 بنسبة 10.6% عن 2015 (36368 ترخيص مقابل 32882 ترخيص في 2015). وقد تبدو هذه الأرقام مشجعة للوهلة الأولى لكن التدقيق بالأرقام يظهر صورة أخرى: فقد انخفضت المساحات المرخصة للمباني الجديدة بنسبة 8% فيما ارتفعت المساحات المرخصة للمباني القائمة بنسبة 13% تقريبا. مما يعني ان نشاط البناء يشهد تراجعا فيما ارتفعت وتيرة ترخيص المباني القائمة غير المرخصة. والسبب _على الاغلب_ دخول نظام الأبنية الجديد حيز التنفيذ في حزيران 2017 والذي يضاعف الغرامات على المخالفات مما شجع الناس على ترخيص المباني القائمة لكي يدفعوا الغرامات الاقل.

من منظور النمو الاقتصادي فان ترخيص مبنى قائم لا يحرك عجلة الاقتصاد كونه لم يضخ أموالا جديدة في البناء او يخلق فرص عمل او يشتري من السوق المحلي بل اقتصر على دفع رسوم وضرائب حكومية وبالتالي قلل من السيولة المتوفرة عند الذين رخصوا المباني القائمة وثبط من استهلاكهم. وفي الوقت الذي نريد فيه تحفيز النمو الاقتصادي لربما كان توقيت المدة النهائية لنظام الأبنية الجديد غير موفق كونه زاد فعليا من تحصيل الرسوم والضرائب من دون زيادة النشاط في الدورة الاقتصادية. لا خلاف على الهدف بان تكون كل مباني الأردن قانونية ومرخصة لكن في ظل أولوية تحفيز النمو الاقتصادي لربما كان من الممكن الوصول الى ذات الهدف عبر وسيلة مغايرة.
عودة الى التباطؤ الشديد في بناء الشقق والبيوت في الأردن عامي 2015 و2016. فقد انخفض عدد الوحدات السكنية المرخصة في 2015 بنسبة 35% عن عام 2014 وعاد وانخفض العدد بنسبة 20% في العام 2016. حيث تم ترخيص 26295 وحدة سكنية جديدة في الأردن عام 2016 مقابل 33047 في 2015 و 50835 في 2014. وانخفض عدد المباني السكنية الجديدة المرخصة في 2015 بنسبة 19% عن 2014 وعاد وانخفض بنسبة 8% في 2016. حيث تم ترخيص 5959 مبنى سكني جديد في الأردن عام 2016 مقابل 6452 في 2015 و7971 في 2014.

الأرقام أعلاه تطرح عدة أسئلة تحتاج لاجابات مستندة الى دراسات موضوعية عميقة:-
-        هل التباطؤ الشديد قي بناء الوحدات السكنية الجديدة سببه تشبع السوق من الشقق والوحدات السكنية المعروضة؟

-        ام ان كلفة بناء الشقق واسعارها صارت عالية لدرجة انها اصبحت بعيدة عن متناول اغلبية من الناس راغبة بالشراء ولكنها غير قادرة عليه؟ وبالتالي قلل المستثمرون من البناء الجديد.

-        ام ان لا فائض ولا نقص في السوق والبناء الجديد يلبي الطلب الفعلي. ولا يوجد مخزون كبير من الشقق الفارغة او طلبا على الشقق غير ملبى.

جمعية المستثمرين في قطاع الاسكان الأردني تقول ان حاجة السوق المحلي قي الأردن من الشقق السكنية الجديدة تتراوح بين 40 الى 50 الف وحدة سكنية. هذا رقم منطقي خصوصا عند النظر الى ان عدد عقود الزواج سنويا في الأردن تجاوزت 81 الف عقد زواج سنويا في 2014 و2015. وهنا نشير الى تجاوز عدد عقود الزواج في الأردن في السنوات الخمسة الأخيرة ( 2012 الى2016 ) 380 الف عقد زواج فيما تم ترخيص 195 الف وحدة سكنية جديدة في ذات الفترة. وههنا نطرح تساؤل اخر: الفرق بين عقود الزواج الجديدة والشقق الجديدة في اخر خمس سنوات حوالي 190 الف شقة. هل سكن هؤلاء المتزوجون حديثا في نفس بيوت أهلهم ام ان السوق كان فيه فائض من الشقق السكنية لبى الطلب من العائلات الجديدة ايجارا او تمليكا ولم يكن بحاجة لشقق جديدة بعدد متقارب مع عقود الزواج الجديدة؟ ام اننا في منتصف ازمة سكن يقل فيها المعروض عن الطلب وبنفس الوقت الأسعار ليست في متناول من يريد الشراء؟  وهل يعني هذا ازديادا في نشاط البناء غير المرخص او العشوائي غير القانوني؟
هذا المقال اسئلته اكثر من اجاباته. وهي أسئلة تحتاج تمحيص ودراسات إضافية من الحكومة وقطاع الإسكان لأننا نتفق ان صحة قطاع حيوي كقطاع الإسكان تؤثر حتما في صحة الاقتصاد والنمو ناهيك عن أهمية القطاع العالية في الامن المجتمعي.




جداول توضيحية
السنة
2012
2013
2014
2015
2016
مباني سكنية جديدة
8,426
8,469
7,971
6,452
5,959
التغير %

0.5%
-5.9%
-19.1%
-7.6%
مباني غير سكنية جديدة
804
818
850
832
832
التغير %

1.7%
3.9%
-2.1%
0.0%
مساحات جديدة بالالف متر مربع
7,772
8,070
7,716
6,742
6,172


3.8%
-4.4%
-12.6%
-8.5%


السنة
2012
2013
2014
2015
2016
عدد الوحدات السكنية
38,788
45,319
50,835
33,047
26,295
التغير %

16.8%
12.2%
-35.0%
-20.4%
مساحة الوحدات السكنية الف متر مربع
6,717
7,192
7,010
5,661
4,817
التغير %

7.1%
-2.5%
-19.2%
-14.9%
معدل المساحة
173
159
138
171
183


1 comment:

Haitham Al-Sheeshany said...

شكرًا للمعلومات