Sunday, May 18, 2014

انتقائية اعفاءات مبيعات الشقق: تشويه للسوق يضر المستاجرين اساسا


من المتفق عليه (من جميع المدارس الاقتصادية تقريبا) ان اساس الضرائب الجيدة ان تكون فيها هذه الصفات:

-        عادلة اي لا تفرق ببن الناس المتشابهين بمستوى الدخل. 
-        مؤكدة وبسيطة اي غير قابلة للتاويل وواضحة باوقات تحصيلها واسسها.
-        محايدة اي لا تؤثر وتغير بقرارات دافع الضرائب الاستثمارية او الانفاقية في نفس القطاع.
-         غير مضرة بالنمو الاقتصادي وبكفاءة الاقتصاد.

في قطاع الشقق السكنية الضرائب والرسوم الحالية والاعفاءات تخالف كل الاسس المذكورة اعلاه فهي غير عادلة وغير محايدة وتضر بالاقتصاد وفعاليته.

تجني الحكومة رسوم وضرائب عن شراء الشقق السكنية في الاردن بنسبة 9% من ثمن الشقة المقدر اذا كان البائع شخصا طبيعيا مهما بلغت مساحتها وحتى لو كان المشتري يشتري شقة لاول مرة.  

اما اذا كان البائع شركة اسكان او مؤسسة الإسكان والتطوير الحضري فهناك اعفاءات من الرسوم والضرائب كالتالي:

-        لا يوجد اي رسوم او ضريبة اذا كانت مساحة الشقة اقل من 120 متر وكان المستفيد مشتريا لأول مرة.
-        اذا كانت مساحة الشقة بين 120 و 150 وكان _المستفيد مشتريا لأول مرة _ يدفع المشتري 5% على قيمة الفرق بين 150 و120 متر. أي على 30 مترا اذا كانت مساحة الشقة 150 مترا.
-        اذا كانت مساحة الشقة بين 150 مترا و 300 مترا يدفع المشتري 5% من قيمة الشقة كاملة.
-        اذا تجاوزت مساحة الشقة 300 مترا تحصل الحكومة 9% من قيمة الشقة كضرائب ورسوم.


وعليه اذا ارادت عائلة ان تشتري شقة سكنية (لاول مرة) بمساحة 120 متر مربع ستكون خيارتها كالتالي: لا رسوم وضرائب اذا اشترت الشقة من شركة اسكان. و 9% رسوم وضرائب اذا اشترت شقة من شخص طبيعي. او شقة جديدة في عمارة بناها شخص طبيعي.

واذا ارادت نفس العائلة ان تشتري شقة سكنية (لاول مرة) بمساحة 150 متر مربع ستكون خيارتها كالتالي: 5% رسوم على 30 متر مربع اذا اشترت الشقة من شركة اسكان (اي عمليا 1% رسوم على كل مساحة الشقة). مقابل 9% رسوم وضرائب اذا اشترت شقة من شخص طبيعي. او شقة جديدة في عمارة بناها شخص طبيعي.

واذا ارادت نفس العائلة ان تشتري شقة سكنية بمساحة 300 متر مربع ستكون خيارتها كالتالي: 5% رسوم على 300 متر مربع اذا اشترت الشقة من شركة اسكان. مقابل 9% رسوم وضرائب اذا اشترت شقة من شخص طبيعي. او شقة جديدة في عمارة بناها شخص طبيعي.

هذه الفروقات الهائلة في عبء الرسوم والضرائب على شراء الشقق _والتي تحدد فقط بحسب طبيعة البائع_ غير عادلة لانها تعطي الاعفاءات للشقق الجديدة الاغلى ثمنا ولا تمنح اي اعفاء للشقق القديمة مع ان غاية الاعفاء المفترضة تسهيل شراء العائلات الاردنية الشقق لاول مرة والتي قد يكون من الاجدى لها شراء شقة قديمة ارخص نسبيا.

وهذه الاعفاءات غير محايدة لانها عمليا تحابي مناطق نشاط بناء الشقق الحديثة على حساب المناطق القديمة المكتظة. في عمان مثلا هذا الرسوم تحابي مناطق شمال وغرب عمان على حساب شرق عمان.

كذلك قد يكون لهذا الرسوم التميزية بين البائعين تاثيرا سلبيا على فعالية الاقتصاد وهنا نربطها بموضوع المالكين والمستاجرين. فعقود الايجار التي وقعت قبل سنة 2000 هي موضوع شائك يظهر كل فترة يعدل فيها قانون المالكين والمستاجرين. وبما ان احد اهم حلول مشاكل المالكين المستاجرين يكون بتسهيل شراء المستاجر للشقة التي يستاجرها وهو ما يوفر عليه وعلى المالك البقاء في مشاكل قانونية طويلة. فالشقة القديمة سعرها ارخص نسبيا والمالك قد يرغب بالبيع حلا لمشاكله مع المستاجر والمستاجر قد يرغب بدفع اقساط قرض سكني ينتهي بتملك الشقة بدلا من البقاء مستاجرا.

الخلاصة:

ان تكون الرسوم على بيع شقة جديدة بمساحة 150 متر بعبدون 1% من قيمتها فيما تكون الرسوم والضرائب على شقة قديمة بنفس الشارع او موجودة بعمارة قديمة في الاشرفية او جبل النصر 9% من قيمتها فهذا امر ينافي المنطق وغير طبيعي.

توحيد الضرائب والرسوم والاعفاءات على شراء الشقق في الاردن (بغض النظر عن البائع) ينهي هذا التشوه وقد يكون له اثر ايجابي خارجي بحلحلة الموضوع الشائك بين المالكين والمستاجرين. وشراء المستاجرين للشقق من المالكين قد يحرر الكثير من الاموال لتصبح بين ايدي مالكي العقارات القديمة يستثمرونها ويصرفونها في الاقتصاد الوطني. وكذلك هذا سينشط قطاع القروض السكنية في الاردن وارباح البنوك والذي سيعود بالنفع على ايرادات الخزينة من زيادة تحصيل ضرائب الدخل من البنوك.

الاعفاءات المقدمة لشركات الاسكان كان الهدف منها جذب هذا القطاع للاقتصاد الرسمي وتحصيل الضرائب منه. لكن الحكومة اكتفت بالضرائب المقطوعة على شركات الاسكان (بنسبة 1.4% من ثمن الشقة المقدر) وكذلك اعفت نفس الشركات من اقتطاع 5% من قيمة الدفعات الشهريه التي تدفعها للمتعهدين الفرعين للمشروعات الاسكانية و تحويلها لدائرة ضريبة الدخل. وهذا نتيجته عمليا بقاء هذا القطاع خارج الاقتصاد الرسمي. لذلك وجب اعادة توحيد الضرائب والرسوم والاعفاءات على شراء الشقق في الاردن لتلافي السلبيات المفصلة اعلاه.

No comments: