Tuesday, January 4, 2011

التبعات الاقتصادية السلبية للعبث المستمر بقانون المالكين والمستأجرين

أقر قانون المالكين والمستأجرين رقم 11 لعام 1994 بتعديلاته في عام 2000 مبدأ العقد شريعة المتعاقدين لاي عقد يتم تنظيمه بعد تاريخ 31 / 8 / 2000.  والقانون اعطى مهلة حتى نهاية عام 2010 لكل العقود الموقعة قبل نفاذ القانون الجديد ليلغي المبدأ القانوني القديم الذي يعامل المستأجر كالمالك. ومع هذا تم تعديل القانون بقانون مؤقت في عام 2009 والذي ايضا تم تعديله بقانون في مجلس الامة في نهاية 2010 "لدفش" التنفيذ!.

لسنا في صدد انتقاد ضرب الاستقرار التشريعي عن طريق ممارسة تعديلات اللحظات الاخيرة على قانون نافذ منذ سنة 2000. ولسنا في صدد انتقاد وجود ازدواج قانوني في البلد يميز بين حقوق المستأجرين بعد 2000 والمستأجرين قبل عام 2000. هذا التحليل سيركز على التبعات الاقتصادية على استمرار العبث بقانون نافذ خصوصا وان الضاغطين نحو تغييره يبررون موقفهم بتبعات اقتصادية تكون بمثابة الكوارث على الاقتصاد. وسيكون تركيز هذا التحليل على المستأجرين التجاريين وليس الاستئجار لغايات السكن.

في النظرية الاقتصادية كلما زادت تنافسية الاسواق زادت فعاليتها في الانتاج وفي التسعير لمصلحة المستهلكين. ومن خصائص الاسواق التنافسية سهولة دخول وخروج الشركات من السوق فكلما قلت حواجز الدخول والخروج من اي سوق زادت تنافسيته وزادت كذلك فعاليته من ناحية تخصيص الموارد والانتاج. ان تأجيل تنفيذ القانون يعني الابقاء على النظام العثماني ان المستأجرمالك  ويزيد كثيرا من حواجز الدخول والخروج من والى السوق. ولنأخذ هنا امثلة: 

شاب طموح يمتهن صناعة الحلويات ويريد ان يفتح محل حلويات جديدا في مدينة ما, سيجد ان محلات الحلويات القديمة والمشهورة تتمتع باجرة زهيدة لمحلاتها بينما سيضطر - وهو المحل الجديد غير المعروف - ان يدفع اضعاف الاجرة التي تدفعها المحلات القديمة المشهورة. وهذا يمثل عائقا امام الدخول يخفض كثيرا من تنافسية السوق ويحرم السوق من دخول شركة جديدة. كذلك فان تمتع المحلات القديمة باجور زهيدة يعطيها افضلية على الشركات الجديدة ويقلل من حوافز هذه المحلات القديمة لتطوير كفاءتها واساليب اعمالها. ويقاس على مثال محل الحلويات الجديد امثلة عديدة مثل عيادة طبيب الاسنان حديث التخرج مقارنة مع العيادة القائمة منذ 25 عاما ومكتب المهندس والمحامي وورشة تصليح السيارات والمطعم وغيرها. وعليه فان عدم الابطاء في تنفيذ القانون يساهم في ازالة حواجز الدخول هذه وسيؤدي الى بيئة تنافسية عادلة تخلو من الدعم والتشويه. 

ومن امثلة حواجز الخروج من السوق التي يقيمها العبث بالقانون وتأجيل تنفيذه, المحلات التجارية من محلات ذهب ومفروشات والبسة وغيرها التي افتتح اصحابها فروعا اخرى في اغلى مولات عمان باضعاف اضعاف اجرة الفروع القديمة ولكنهم يبقون على الفروع القديمة في وسط البلد او اللويبدة ذات الاجر الزهيدة بسبب قلة كلفة الابقاء على هذه الفروع. فهم لا يستطيعون تغيير غاية الايجار لكي لا تكون سببا للاخلاء وفي ذات الوقت فان هذه الفروع القديمة لا تدر ارباحا بل اصبح وجودها بمثابة اعلان زهيد التكلفة عن عراقة هذه الشركات والاعمال. وهنا فان عدم الابطاء في تنفيذ القانون يساهم في ازالة حواجز الخروج هذه وسيؤدي الى تنشيط اماكن عديدة في عمان وغيرها اصبحت ملائمة جدا لان تكون تجمعات مطاعم سياحية فلكلورية كما حصل في شارع الرينبو مثلا الذي خرجت منه محلات الالبسة لتصبح مطاعم ومقاهي. 

كذلك فان العبث في القانون وتغييره في اللحظات الاخيرة يظلم صاحب الشركة او المكتب الذي عدل عقد ايجاره بعد اصدار القانون ويكافئ الشركة التي ماطلت وراهنت على عدم تطبيق القانون عند اوان تطبيقه. وهو بمثابة دعم حكومي للشركات والمحلات المماطلة ضد الشركات التي عدلت عقودها قانعة بان البيئة التشريعية في الاردن مستقرة. 

يزداد اي سوق تنافسية عندما تقل فيه موانع الدخول والخروج من السوق ولا يكون فيه دعم غير مستحق لشركات دون غيرها. العبث بقانون المالكين والمستأجرين وتأجيل تطبيقه (خصوصا بالنسبة للغايات التجارية) وهو القانون الذي اعطى 10 اعوام لتصويب الاوضاع هو تشويه للسوق ومكافأة لشركات ديناصورية ترفض التخطيط للمستقبل والتأقلم مع المنافسة. ففي واقع الامر لا يستطيع صاحب الملك ان يطالب باجرة اعلى من سعر السوق الدارج لعقاره ولو طلب ذلك لبقي عقاره بلا تأجير.

اما في الحالات التي ناكف المستأجر مالك العقار وقاهره سنوات عديدة وصار صاحب العقار مصرا على الاخلاء ولو دفع له المستأجر مال قارون فهل يقع اللوم هنا على المالك ام على المستأجر الذي - كما براقش- جنى على اهله?

ملاحظة اخيرة: لا املك اي عقار مؤجر قبل شهر 8/2000 . فالعبث بالقانون لا يضرني شخصيا ولكنه تحليل موضوعي لواقع الحال.

3 comments:

Anonymous said...

كلام عادل ومنطقي

5ayro said...

My father is leaving his office in downtown Amman on 15 March because the landlord, who provided absolutely no services for 20 years, wants to increase the rent by 5000 JD. I am now terrified of what would happen to father when he is forced to retire by this law, his work is his life. This law is killing my father and I am VERY ANGRY.
By the way: the office next door was vacated 3 years ago, and is still vacant.

Jawad Abbassi said...

To 5ayro,

The country has plenty of office spaces in down town and else where. If the current land lord is increasing the rent BEYOND market rates, your father can rent another office at market rates. But why insist on paying rent that is below market rates? why have an advantage over other businesses?