Thursday, September 10, 2015

على الاغلب: لا لم يشتري الاردنيون عقارات ب 876 مليون دولار في دبي في 2014

بجسب الارقام الرسمية من حكومة دبي ، تصدر الاردنيون الجنسيات العربية غير الخليجية في معاملات العقار في امارة دبي في 2014 والربع الاول من 2015 بقيمة 876 مليون دولار عبر 1232 معاملة عقارية. نظرة فاحصة للارقام الرسمية تبين انه _على عكس ما تصوره الكثيريون في الاردن_ لم يعن هذا خروجا للنقود من الاردن باتجاه دبي.

شكلت المعاملات العقارية في دبي المتعلقة بالاردنيين ما نسبته 1.88% من مجمل المعاملات العقارية في دبي في ذات الفترة و 1.14% من قيمة هذه المعاملات العقارية. وبما ان التقديرات تشير الى ان عدد الاردنيين في الامارات العربية المتحدة يتجاوز 200 الف بنسبة تناهز 2% من مجمل سكان الامارات فان حصة الاردنيين من مجمل التعامل العقاري في دبي منسجمة تماما مع نسبتهم من سكان الامارة.

الاهم كذلك ان مجمل " المعاملات العقارية" يشمل معاملات البيع والرهونات. فقد شكلت الرهونات ربع المعاملات العقارية في دبي في 2014 بقيمة 44% من قيمة كافة المعاملات العقارية و 87% من قيمة معاملات البيع. على فرض ان معاملات الاردنيين العقارية كانت على نفس النسبة العامة فيكون الاستنتاج ان الاردنيين الذين اشتروا عقارات في دبي اعتمدوا على البنوك الامارتية لتمويل 87% من قيمة العقارات المشتراه بقيمة 459 مليون دولار.

تبين كذلك نفس الارقام الرسمية ان الاردنيين يختارون عقارات اصغر من المعدل العام. فيبنما بلغ معدل قيمة المعاملات العقارية في دبي مليون و 170 الف دولار كان معدل المعاملات العقارية للاردنيين اقل ب 40% بقيمة 711 الف دولار لكل معاملة. 

اذن_وعلى الاغلب_ لا لم يحول الاردنيون 876 مليون دولار من الاردن لشراء عقارات في دبي بل اشترى حوالي الف اردني _معظمهم من الاردنيين القاطنين في دبي_ عقارات بقيمة 459 مليون دولار في 2014 و الربع الاول من 2015.  وقد مولوا 415 مليون دولار منها عبر قروض عقارية من بنوك الامارات.

لا شك ان هذه قصة نجاح واضحة لدبي بعدما جعلت العاملين الاردنيين فيها يستثمرون تحويشاتهم في قطاعها العقاري. وهم على الاغلب يفعلون هذا بدلا عن دفع الايجار كنوع من الاستثمار متوسط الى طويل الامد.  وهو ما يظهر _بشكل جلي _ رغبتهم في البقاء في دبي لمدة طويلة .

Tuesday, September 8, 2015

Jordanian real-estate purchases in Dubai: Not what they seem

Jordanians lead Arab Nationalities in real-estate purchases in Dubai. In 2014 and Q1 2015, Jordanians accounted for 1232 real-estate transactions in Dubai with a total value of 876 million US$. Some media reports in Jordan suggested that Jordanians moved this amount out of Jordan into Dubai. A closer examination of the figures suggests otherwise.

Dubai’s property market has rebounded well. Dubai Land Department's (DLD) reported that the total amount of real estate transactions recorded in the emirate in 2014 exceeded AED 218 billion, through 53871 transactions. The DLD revealed that sales accounted for 51% of total value of transactions while mortgages accounted for 44%. The total number of sales transactions reached 38,113 transactions with the value exceeding AED 112 billion. The market recorded 12,511 mortgage transaction exceeding AED 97 billion, while the remaining operations accounted 3,227 transaction with a total value of AED 10 billion. For Q1 2015, real estate transactions exceeded AED 64 billion, through 11,603 transactions. Sales registered 8,000 transactions with the a total value of AED 24 billion, while the mortgages totaled AED 37 billion in 3,000 mortgage transactions.

Many Jordanians choose to buy in Dubai’s real-estate. In 2014, the DLD's report revealed that Jordanian investors ranked highest in terms of number of transactions with a total of 1,028 transactions at nearly AED 2.513 billion worth of deals. They were followed by citizens of Egypt with 874 transaction with a total of AED 1.768 billion, followed by Lebanese investors with a total of 785 transaction with a total amount of AED 2.068 billion, while Iraqi nationals came in fifth place with 650 transaction with a total amount of AED 1.631 billion. In Q1, 2015, DLD's report revealed that Jordanian investors also ranked highest in terms of number of transactions at nearly AED 708 million worth of deals through 204 transactions. They were followed by citizens of Egypt with 184 investors with a total of AED 390 million, followed by Lebanese investors with 172 investors with a total amount of AED 505 million, while Iraqi nationals came in fifth place with 153 investors with a total amount of AED 379 million. They were followed by Yemen, Sudan, Palestine and Algeria. 

So, in 2014 and Q1 2015, Jordanians accounted for 1232 real-estate transactions in Dubai with a total value of 876 million US$. Some media reports in Jordan suggested that Jordanians moved this amount out of Jordan into Dubai. A closer examination of the figures suggests otherwise:

Jordanian real-estate transactions in Dubai constituted 1.88% of the total number of transactions and 1.14% of the total value of real-estate transactions in Dubai in 2014 and Q1 2015. As there are close to 200,000 Jordanians in the UAE, representing some 2% of the UAE population, the share of Jordanians seems in line with their share of Dubai’s population.

The figures also suggest that Jordanians are bargain hunters. Jordanian real-estate transactions in Dubai were quite smaller than the total average. The average transaction value for Jordanians was 711,000 US$ in 2014 and Q1 2015, lower by 40% from the total average in Dubai which stood at 1.17 million US$.

What the figures clearly suggest is that Jordanians working in Dubai are now quite open to putting their savings into Dubai’s real-estate. Dubai’s liberal real-estate rules that allow foreigners to buy easily into the market have clearly succeeded.

Mortgages tell the rest of the story. A full quarter of all real-estate transactions reported in Dubai were mortgages, representing 44% of total value of the real-estate transactions in Dubai (and a full 87% of total sales transactions) in 2014. Assuming that Jordanians purchases in Dubai relied on mortgages at the same rate, then it follows that Jordanians relied on UAE banks to finance close to 87% of their real-estate purchases in Dubai. Moreover, it follows that Jordanian purchases of Dubai real-estate by Jordanians totaled an estimated 459 million US$.

Basically, the most logical conclusion from the published figures is as follows: Jordanian residents in Dubai bought offices, houses and apartments at an average price of 711,000 US$ to save on rent or serve as rental properties. The total purchases were 459 million US$ in 2014 and Q1 2015 of which some 415 million US$ were financed by mortgages from UAE banks. That money did not leave Jordan because it was never in Jordan to start with.

This is yet another example of Dubai’s success in getting expatriates to invest their savings in the country away from the classical method of repatriating all their savings to the home country.  

Tuesday, August 11, 2015

Agricultural laborers in Jordan: Legalized serfdom!

The rights enshrined in Jordan’s labor and social security laws do not apply to agricultural laborers. This aberration harms the agricultural sector and the country at large.

Unskilled agricultural workers in Jordan have very little work rights. The labor law specifically states that its provisions do not apply to them. This means that these workers do not benefit from the stipulations on minimum wage, limits on working hours, overtime pay, protection against arbitrary terminations, annual vacations and sick leaves.

Unskilled agricultural workers are also not covered by the social security safety net. Social security enrollment is mandatory only for workers covered by the labor law. They therefore, lack social security insurance against death or disability nor are they enrolled in its retirement and pension plan. 

This legalized serfdom of agriculture laborers should not stand. No society in the 21st century can go on with such disregard to basic work rights. This situation may well be the most important factor in Jordan’s young shunning agricultural work which is dominated by unskilled cheap expatriate labor. Rectifying this situation could help reduce Jordan’s chronic unemployment problem amongst the youth.

Pointing out the ill fortune of agricultural labor, does not mean farm owners are the problem. A majority suffer from low profitability and frequent losses. In Jordan’s agricultural sector, the real winners are the middlemen, merchants and the government at the expense of farm owners, laborers and consumers. This is mainly due to regulations and excessive fees. The regulations forbid farmers from selling their produce wholesale except through intermediaries in specified markets. Farmers pay fees on produce entering the wholesale markets and pay 6% in fees to middlemen. On average, farmers pay 10% of their sales in fees and commissions regardless of whether they made a profit or not. While agriculture is exempt from income tax, farmers end up paying an effective tax far exceeding other sectors due to these wholesale markets fees.
The agricultural sector needs urgent rebalancing to alleviate the burdens on labor and farm owners.  Solutions could include the following:
Applying the provisions of the labor and social security laws to all agriculture workers without any exception. This would make the work more attractive for Jordanians and help reduce youth unemployment. Enforcing social security enrollment on business owners that employ expatriate workers could also have the added benefit of reducing the black market for agriculture work permits used by workers to enter Jordan and then join other sectors illegally.

-      Slashing the fees paid by farmers at wholesale markets. This would enhance their profit margins and compensate farm owners for the extra labor costs and enhance their profitability.

-      Allowing farmers to sell to merchants wholesale directly without intermediaries if they so wish. This removes the current monopoly on wholesale distinction which benefits middlemen and merchants at the expense of consumers and farmers.

Wednesday, July 29, 2015

فتح باب الترخيص لبنوك اردنية جديدة سيساهم في تحفيز الاندماجات بين البنوك العاملة

في مقال سابق نشر في العرب اليوم بعنوان "قطاع البنوك في الاردن: هل هناك مجال لبنوك جديدة؟" كتبت "ان سوقنا المصرفي في الاردن حاليا لا يعاني من تركز عال و فيه _في الوقت ذاته_ مجال لاندماجات واستحواذات بين البنوك الصغيرة من دون تاثير سلبي على مقياس التركز (مؤشر هرفندال). ولربما يكون الطريق الانجع نحو تحفيز الاندماجات بين البنوك الصغيرة في الاردن عبر فتح المجال وتشجيع انشاء بنوك تجارية واسلامية اردنية جديدة بدلا من منع اي ترخيص جديد." وسيركز هذا المقال على هذه النقطة الاخيرة.  

في مقال للدكتور فهد الفانك في الراي بتاريخ 10 تموز بعنوان " اندماج البنوك / ما المانع؟ " لخص السبب الرئيسي لعدم اندماج كثير من البنوك الصغيرة في الاردن بكلمات واضحة يتفق عليها معظم المراقبين حين كتب "
سبب واحد يحول دون اندماج البنوك الأردنية وتحقيق مزايا الاندماج التي يتحدثون عنها هو أن معظم البنوك المحلية مؤسسات عائلية ، يقع كل منها تحت سيطرة ممول رئيسي وأولاده من بعده ، وليس على استعداد للتنازل عن الإدارة ومزاياها ، لدرجة أن بعض المواطنين يسمون بعض البنوك بأسماء العائلات المهيمنة عليها. وبالرغم من آلاف المساهمين الصغار ، فإن الحقيقة أن معظم البنوك الصغيرة شركات عائلية ، الأمر الذي يفسر الكثرة العددية للبنوك واعتبارها شركات عائلية." 

لكن السبب اعلاه قد لا يكون السبب الوحيد مع وجود عامل اخر لم يلتفت له وهو سياسة عدم ترخيص بنك اردني جديد حتى لو توفر مستثمرون يودون الحصول على ترخيص بنكي جديد. فهذا المنع يجعل رخصة البنك العامل في الاردن ذات قيمة عالية _بنظر مالكيها على الاقل_ مرتبطة بندرتها وعدم توفرها لداخلين جدد.

بحسب ارقام جمعية البنوك الاردنية فان معدل العائد على حقوق الملكية للخمسة وعشرين بنك العاملين في الاردن بلغ 10% في 2014 مقابل 8% في 2013. وتراوح العائد على حقوق الملكية للبنوك التجارية الاردنية الثلاثة عشر ما بين 6% الى 17%. وهذه النسب تعتبر جذابة للاستثمار.

بداية يجب التذكير بان البنوك لا تستخدم مصادر عامة محدودة كالترددات او ابار النفط او المطارات. لذلك لا تجد تحديدا لاي حد اقصى لعدد البنوك في الدول الصناعية الكبرى بل يترك العدد لقوى السوق في كل دولة مع تركيز البنوك المركزية والمنظمين والحكومات على الاطر التشريعية والتنظيمية والضريبية الصارمة للبنوك، أضافة الى التدخل السريع لمنع التركز ومنع ومعاقبة الممارسات الاحتكارية والمعادية للمنافسة.

هذا الاسلوب قد يكون ملائما للاردن لتحفيز السوق نحو مزيدا من الاندماجات بين البنوك الصغيرة والمتوسطة. وههنا مقترحات اولية تقبل النقد والنقاش:

-        اعلان رسمي واضح عن ترحيب الاردن بانشاء بنوك تجارية واسلامية اردنية شريطة ان تكون شركات مساهمة عامة براس مال لا يقل عن 250 مليون دينار وهو مبلغ مساو لراس مال ثاني اكبر بنك في الاردن. بمعنى ان لا تعطى التراخيص الا للبنوك الكبيرة منذ البداية.

-        الاعلان وبوضوح على ان الاردن لن يحدد الحد الاعلى للبنوك العاملة فيه وان الترخيص سيعطى لاي بنك جديد يستوفي شروط الترخيص. وهذا كفيل بتغيير نظرة البنوك الصغيرة الى قيمة الترخيص التي تملكه من شىء ثمين للغاية يكون _لوحده_ سبب لعدم التفكير بالاندماج مع بنوك اخرى الى مسالة روتينية بدون قيمة عالية.

-        يمكن كذلك التفكير برسوم ترخيص للبنوك الجديدة ترفد الخزينة. ويكون الرسم بنسبة تنازلية لتشجيع ترخيص بنوك براس مال عال. مثلا 3% عن اول 100 مليون دينار و 2% عن ثاني 100 مليون دينار و 1% عن ثالث 100 مليون دينار و صفر بالمائة عن المبالغ الاعلى من 300 مليون دينار. فيكون رسم ترخيص بنك جديد براس مال 250 مليون 5.5 مليون دينار رسم ترخيص بنك جديد براس مال 300 مليون دينار 6 ملايين دينار ورسم ترخيص بنك جديد براسمال 400 مليون دينار ايضا 6 ملايين دينار.

الاعلان عن امكانية دخول بنوك جديدة الى السوق قد يكون لوحده كافيا _قبل دخول اي بنك جديد_ لتحفيز اندماجات جديدة بين البنوك الصغيرة التي ستقلق حتما من تاثير دخول بنوك جديدة براسمال عال على حصتها السوقية وربحيتها. واذا ما دخلت بنوك جديدة السوق فهذا سياتي بمنافع عديدة من ضمنها تمتين القاعدة الراسمالية الكلية للقطاع المصرفي الاردني وزيادة نسبة الاشخاص المستخدمين للخدمات المصرفية في الاردن. كذلك ستزيد فرص استخدام اساليب مبتكرة وجديدة للخدمات المصرفية تشمل _على سبيل المثال لا الحصر _ بنوك الانترنت التي لا تملك شبكة فروع بل تستخدم تحالفات مع شركات غير بنكية لتقديم الخدمات المصرفية بكلفة اقل وانتشار اكثر.